■初めての戸建ての結果発表

★購入
融資490万円
自己資金20.4万円

★売却
収入501万（物件500万、固定資産税の精算205日分1万）
－売却諸費用26万（売買仲介手数料23万、司法書士報酬3万）　＝475万

★結果
＋売却した収入475万
－火災保険6.4万
－不動産取得税7.8万
＋家賃収入60万（6万×10ヶ月分）
－毎月の返済60万（5万×12ヶ月分）
－一括返済439万
－敷金バック9万
－自己資金20.4万
－お風呂の修繕5.1万
－お見舞金1万
＋火災保険バック5万　＝　－8.6万

結果少しのマイナスになった。
6月4日に購入した物件は、翌年6月10日ちょうど1年後に無事に売られていった。

売却益はありませんでしたが、この物件を通して不動産経営に踏み出すことができ、学んだ知識や得た経験はかなり大きかった。

結果オーライ。
闇雲に駆けぬいた一軒目だったが、振り返れば全てが感謝だった。

「ありがとう○○」

【解説】

初心者が銀行融資を使って、戸建てや区分のマンションを購入するのはやはり怖いです。
入居者が退去すれば即返済が手出しになるからです。

しかしだからといって全ての戸建てや区分が全ていけないわけではありません。

例えば銀行融資に頼らず現金で、
築古戸建て（ちくふるこだて：古いボロ戸建て）を150～200万で買い、100～200万かけてリフォームして、貸すという方法もあります。
退去しても現金で買っているので返済はないですし、戸数を増やしていけば高い利回りで8戸や10戸のアパートと同じ規模を築けます。

しかし築古戸建てに取り組む場合は、資金と時間、手間がかかるのがデメリットになります。
逆に銀行融資をつかった、マンションやアパートの運営だと手出しの資金が規模に対して少なく、1棟当たりの規模が大きいので、管理会社に運営を任せることもできます。
しかし築古戸建てに対して利益率が低くなるため、最低でも50戸以上のスケールメリット（規模が大きくすることによって得られるメリット）をつくっていきたいです。

このように不動産経営は、個々の属性や時間の使い方によって様々な選択肢があることが分かります。
しかし、どの選択肢を選ぶにも、まずは1歩踏み出すところから始まります。
つまり行動しながら学ぶことが大切です。
これから始めたい方は、ぜひ勇気を出して行動してみてください。

…続く…　

第21話　物件売却時にくる譲渡税の呪縛

writer.頑張る投資家YUKI
（不動産投資歴３年、メガ大家の教えを実践中）

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